Attestation de propriété immobilière après décès

Qu'est-ce que l'attestation de propriété ?

L'attestation de propriété — parfois appelée attestation immobilière de succession ou attestation après décès — est un acte notarié authentique qui constate le transfert de propriété d'un ou plusieurs biens immobiliers du défunt vers ses héritiers. Elle constitue le titre de propriété des héritiers sur le bien concerné.

En droit français, la propriété d'un bien immobilier se transmet automatiquement au moment du décès, par l'effet de la loi. Cependant, cette transmission automatique n'est pas opposable aux tiers — c'est-à-dire aux tiers qui ignorent cette mutation — tant qu'elle n'a pas été publiée au service de la publicité foncière. C'est précisément le rôle de l'attestation de propriété : constater et rendre publique cette mutation successorale.

L'attestation de propriété est rédigée par le notaire chargé de la succession. C'est un acte authentique, c'est-à-dire un acte officiel qui fait foi jusqu'à inscription en faux. Elle est distincte de la déclaration de succession déposée auprès du service des impôts, même si les deux documents sont établis dans le même délai et par le même notaire.

Quand l'attestation de propriété est-elle nécessaire ?

L'attestation de propriété est obligatoire dès lors qu'un bien immobilier figure dans le patrimoine du défunt. Elle est requise pour :

• Vendre le bien. Sans attestation de propriété publiée, le notaire chargé de la vente ne peut pas rédiger l'acte de vente, car il ne peut pas établir que les vendeurs sont bien propriétaires du bien.
• Donner le bien en garantie. Une banque qui accordera un prêt hypothécaire sur le bien exigera que l'attestation de propriété soit publiée avant de prendre l'hypothèque.
• Transmettre le bien à un seul héritier. Lorsque le partage attribue le bien à l'un des héritiers, l'attestation documente ce transfert.
• Conserver le bien en indivision. Même si les héritiers décident de conserver le bien sans le vendre ni le partager immédiatement, l'attestation doit être établie pour que leur qualité de copropriétaires soit officielle.
• Louer le bien. Pour mettre le bien en location, les héritiers peuvent avoir besoin de justifier leur qualité de propriétaires auprès du locataire, du gestionnaire locatif ou de l'assureur.

La procédure d'établissement

L'établissement de l'attestation de propriété s'inscrit dans le cadre général du règlement de la succession. Elle est systématiquement confiée au notaire chargé du dossier successoral. Voici les grandes étapes :

1. Ouverture du dossier successoral

Dès que les héritiers se manifestent auprès du notaire après le décès, celui-ci ouvre un dossier successoral. La première étape est l'identification de tous les héritiers et la réunion des documents relatifs aux biens du défunt.

2. Établissement de l'acte de notoriété

Avant de rédiger l'attestation de propriété, le notaire doit établir un acte de notoriété, qui est un document authentique listant tous les héritiers du défunt et précisant leurs droits dans la succession. Cet acte constitue la carte d'identité juridique de la succession et est nécessaire pour rédiger l'attestation de propriété.

3. Évaluation du bien immobilier

Le notaire doit inclure dans l'attestation la valeur vénale du bien au jour du décès, c'est-à-dire la valeur de marché du bien. Cette évaluation est importante car elle sert de base au calcul des droits de succession et des émoluments proportionnels du notaire. En cas de désaccord avec l'administration fiscale sur cette valeur, une procédure de rectification peut s'ensuivre.

4. Rédaction et signature de l'attestation

Le notaire rédige l'acte, qui comprend l'identification complète du défunt et des héritiers, la description précise du bien (désignation cadastrale, superficie, état descriptif de division en copropriété), la valeur du bien, et les droits respectifs de chaque héritier. L'acte est signé par tous les héritiers en présence du notaire, ou par leur représentant muni d'une procuration authentique.

5. Publication au service de la publicité foncière

Une fois signé, l'acte est transmis au service de la publicité foncière compétent (celui du lieu de situation du bien) pour publication. Cette étape finalise le transfert de propriété et le rend opposable à tous.

Documents à réunir

Le notaire demande aux héritiers de lui fournir un ensemble de documents pour constituer le dossier. Il est utile de les préparer dès que possible pour ne pas ralentir la procédure.

Le fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV) est consulté systématiquement par le notaire pour vérifier l'existence d'un testament enregistré. Cette consultation est obligatoire dans tout règlement de succession.

Coût : émoluments et taxes

Le coût de l'attestation de propriété se décompose en plusieurs postes. Il est réglementé par le décret du 26 février 2016 fixant les émoluments des notaires.

Les émoluments proportionnels du notaire

Les émoluments du notaire pour la rédaction de l'attestation de propriété sont calculés en proportion de la valeur du bien immobilier, selon le barème dégressif suivant :

Ces taux s'appliquent successivement à chaque tranche, et non sur la totalité de la valeur. Le résultat obtenu est hors taxe et doit être majoré de la TVA au taux de 20 %.

La contribution de sécurité immobilière

La contribution de sécurité immobilière (CSI) est perçue par le service de la publicité foncière lors de la publication de l'acte. Son taux est de 0,10 % de la valeur du bien, avec un minimum de perception de 15 €. Pour un bien d'une valeur de 300 000 €, la CSI s'élève à 300 €.

Les émoluments de formalités et débours

En sus des émoluments proportionnels et de la CSI, l'attestation de propriété génère des frais complémentaires :

• Émoluments de formalités : frais forfaitaires pour chaque formalité accomplie (interrogation du fichier immobilier, demande d'état hypothécaire, etc.).
• Débours : avances de frais que le notaire fait pour le compte des héritiers (honoraires de géomètre si nécessaire, frais postaux, copies d'actes antérieurs).

Estimation globale

À titre indicatif, pour un bien immobilier d'une valeur de 300 000 €, le coût total de l'attestation de propriété (émoluments TTC + CSI + formalités) se situe généralement entre 1 200 et 2 000 €. Ce montant est réparti entre tous les héritiers au prorata de leurs droits dans la succession.

La publication au service de la publicité foncière

La publication de l'attestation de propriété au service de la publicité foncière est l'étape qui donne toute sa portée juridique au document. C'est à partir de cette publication que la mutation de propriété devient opposable aux tiers.

Le service de la publicité foncière est organisé par département. Il est compétent en fonction du lieu de situation du bien immobilier, quelle que soit la résidence du défunt ou des héritiers. En cas de biens situés dans plusieurs départements, autant d'attestations de propriété (ou une seule mentionnant les deux biens) doivent être publiées auprès des services compétents respectifs.

Après la publication, les héritiers reçoivent une copie authentique de l'acte portant les mentions apposées par le service de la publicité foncière (numéro de référence, date de publication). C'est ce document qui constitue leur titre de propriété.

Consultation du fichier immobilier

Avant de rédiger l'attestation, le notaire demande systématiquement un état hypothécaire sur le bien au service de la publicité foncière. Cet état lui permet de vérifier :

• Que le bien est bien inscrit au nom du défunt.
• Qu'il n'existe pas d'hypothèque ou de privilège non mentionné dans les actes détenus par les héritiers.
• Qu'aucune procédure de saisie immobilière n'est en cours.

Si le bien est grevé d'hypothèques (prêts immobiliers en cours), celles-ci doivent être mentionnées dans l'attestation de propriété. Elles se transmettent avec le bien aux héritiers, qui devront continuer à rembourser les emprunts ou les rembourser par anticipation si le bien est vendu.

Délais d'établissement

Le délai d'établissement de l'attestation de propriété dépend de plusieurs facteurs :

• La rapidité de réunion des documents. Plus les héritiers transmettent rapidement les documents demandés par le notaire, plus vite l'acte peut être rédigé.
• Le nombre d'héritiers et la complexité de la succession. Une succession avec de nombreux héritiers, un testament, ou des droits complexes (usufruit, nue-propriété) prend plus de temps à instruire.
• L'agenda du service de la publicité foncière. Le délai de traitement par ce service varie de quelques semaines à plusieurs mois selon les périodes.

En pratique, une fois tous les documents réunis, le notaire dispose généralement d'un délai de un à trois mois pour établir et publier l'attestation de propriété. En tenant compte des délais de réunion des documents, le délai total depuis le décès est souvent de deux à cinq mois.

Cas particuliers

Bien en usufruit et nue-propriété

Lorsque le défunt était usufruitier d'un bien (par exemple, dans le cadre d'un démembrement de propriété antérieur), son décès entraîne l'extinction de l'usufruit et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien. Cette consolidation de la propriété doit être constatée par un acte notarié publié au service de la publicité foncière.

Inversement, lorsque le défunt lègue la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en réservant l'usufruit à son conjoint survivant, l'attestation de propriété doit refléter ce démembrement et préciser les droits respectifs de chacun.

Bien en copropriété

Pour un appartement en copropriété, l'attestation de propriété doit décrire précisément les lots concernés (numéro de lot, quote-part de parties communes) conformément à l'état descriptif de division de la copropriété. Le notaire vérifie systématiquement que les charges de copropriété ne sont pas impayées, car les héritiers reprennent les dettes liées au bien.

Bien immobilier à l'étranger

Si la succession comprend des biens immobiliers situés à l'étranger, l'attestation de propriété française n'est pas suffisante pour transférer la propriété de ces biens. Il faudra accomplir des formalités spécifiques dans chaque pays selon sa législation locale, souvent avec l'assistance d'un notaire ou d'un avocat local.

Partage partiel ou attribution préférentielle

Lorsque le partage de la succession attribue un bien immobilier à un seul héritier (attribution préférentielle), l'attestation de propriété est remplacée par un acte de partage qui a le même effet de transfert de propriété et doit être publié dans les mêmes conditions.