Les informations relatives au droit monégasque sont basées sur les textes officiels publiés sur legimonaco.mc et monservicepublic.gouv.mc. Pour votre situation personnelle, consultez un professionnel habilité en Principauté de Monaco.
La convention fiscale franco-monégasque du 1er avril 1950 constitue le socle juridique de la répartition des droits de succession entre la France et Monaco. Son article 2 pose un principe fondamental pour l'immobilier :
« Les immeubles et droits immobiliers faisant partie de la succession d'un ressortissant de l'un des deux États contractants ne seront soumis à l'impôt sur les successions que dans l'État où ils sont situés. »
Ce principe de territorialité exclusive signifie que l'immobilier est toujours taxé dans le pays où il se trouve physiquement, indépendamment de la nationalité, du domicile ou de la résidence fiscale du défunt. La qualification d'un bien en tant qu'immeuble suit la loi du pays de situation du bien (alinéa 2 de l'article 2).
Concrètement, cela crée deux régimes totalement distincts selon la localisation du patrimoine immobilier :
Cette règle élimine tout risque de double imposition sur l'immobilier, mais elle empêche également le résident monégasque de bénéficier de la fiscalité avantageuse de Monaco sur ses biens français. Chaque bien immobilier est rattaché fiscalement à son territoire, sans exception.
Pour un bien immobilier situé en Principauté de Monaco, les droits de succession applicables sont ceux du droit monégasque. Monaco ne prélève aucun droit de succession en ligne directe (parents-enfants) ni entre époux. C'est l'un des attraits fiscaux majeurs de la Principauté pour les détenteurs de patrimoine immobilier.
| Lien de parenté | Taux applicable à Monaco |
|---|---|
| Ligne directe (parents-enfants) | 0 % |
| Entre époux | 0 % |
| Entre frères et sœurs | 8 % |
| Oncles/tantes, neveux/nièces | 10 % |
| Autres collatéraux | 13 % |
| Sans lien de parenté | 16 % |
Ce barème s'applique à la valeur vénale de l'immeuble au jour du décès, sans abattement spécifique. Mais les taux restent sensiblement inférieurs à ceux pratiqués en France, y compris pour les transmissions entre collatéraux : 8 % entre frères et sœurs à Monaco contre 35-45 % en France.
L'exonération en ligne directe à Monaco est automatique et ne nécessite aucune condition particulière de résidence ou de durée de détention. Elle s'applique à tout immeuble situé sur le territoire monégasque, quelle que soit la nationalité du défunt, dès lors que la convention franco-monégasque attribue le droit d'imposer à Monaco.
Pour un résident monégasque propriétaire d'un appartement en Principauté, la transmission aux enfants se fait donc en franchise totale de droits. C'est l'inverse exact de la situation d'un bien français détenu par le même contribuable.
La résidence fiscale à Monaco ne protège en rien l'immobilier français des droits de succession. En vertu de l'article 2 de la convention, un bien situé en France est soumis intégralement au droit français, avec le barème progressif de 5 % à 45 % en ligne directe, les abattements de droit commun et les éventuelles réductions applicables.
| Tranche de la part nette taxable | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
L'abattement de 100 000 € par enfant s'applique normalement. Mais pour un patrimoine immobilier français significatif — une villa sur la Côte d'Azur, un appartement parisien — la facture fiscale peut atteindre des montants très élevés, alors même que le défunt résidait à Monaco.
Un résident monégasque possède un appartement à Nice évalué à 800 000 €. À son décès, son fils unique hérite de ce bien. Les droits de succession français se calculent ainsi :
| Étape | Montant |
|---|---|
| Valeur du bien | 800 000 € |
| Abattement enfant | − 100 000 € |
| Part nette taxable | 700 000 € |
| Droits de succession estimés | ~108 000 € |
Ce même bien, s'il avait été situé à Monaco, aurait été transmis avec 0 € de droits. La différence illustre l'enjeu fiscal majeur de la localisation immobilière dans un contexte franco-monégasque.
Les héritiers d'un résident monégasque possédant de l'immobilier en France doivent déposer une déclaration de succession en France pour les biens français, même s'ils résident eux-mêmes à Monaco. Le délai de dépôt est de 12 mois (au lieu de 6 mois en métropole) lorsque le défunt résidait à l'étranger.
Structurer la détention d'immobilier français via une SCI de droit monégasque est une stratégie parfois envisagée pour tenter de soumettre la transmission au droit monégasque plutôt qu'au droit français. L'idée sous-jacente : en transmettant des parts sociales d'une société monégasque (et non l'immeuble directement), le bien relèverait de Monaco au sens de la convention.
L'administration fiscale française a fermement rejeté cette analyse.
Un échange de lettres du 16 juillet 1979 entre les administrations française et monégasque a étendu la règle de l'article 2 de la convention aux immeubles et droits immobiliers représentés par des actions et parts sociales de sociétés ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance.
Lorsqu'une société (y compris une SCI monégasque) a pour objet principal la détention d'immobilier, les parts sociales sont assimilées à des droits immobiliers et suivent la règle de territorialité : elles sont taxées dans le pays de situation de l'immeuble.
Concrètement, si une SCI monégasque détient un appartement à Paris ou une villa à Cannes, la transmission des parts de cette SCI sera taxée en France selon le droit français, et non à Monaco. L'interposition de la société ne modifie pas le lieu d'imposition.
L'administration fiscale française regarde au-delà de la forme juridique pour apprécier la substance économique de la société. Les critères déterminants incluent :
Interposer une SCI monégasque pour détenir de l'immobilier français dans le seul but d'échapper aux droits de succession français peut constituer un abus de droit (art. L64 du LPF). En cas de redressement, l'administration peut appliquer une pénalité de 80 % sur les droits éludés, en plus des droits dus et des intérêts de retard.
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Estimer ma successionLa loi n° 1.381 du 29 juin 2011 a instauré à Monaco des droits d'enregistrement sur les mutations immobilières réalisées via des personnes morales. Cette loi vise spécifiquement les changements de bénéficiaire effectif d'entités détenant des droits immobiliers en Principauté.
Cette loi a considérablement réduit l'intérêt de détenir de l'immobilier monégasque via une structure sociétaire. Le droit de 4,75 % sur chaque changement de bénéficiaire effectif s'applique y compris dans un contexte successoral, ce qui rapproche le coût fiscal d'une détention indirecte de celui d'une détention en direct.
Les sanctions en cas de défaut ou de retard de déclaration sont lourdes : amendes de 5 000 € à 10 000 €, majorations de 0,8 % par mois de retard sur les sommes dues, et droit proportionnel de 10 % sur les valeurs omises en cas de déclaration inexacte.
Avant cette loi, la détention d'immobilier monégasque via une société (souvent une SCI monégasque ou une société étrangère) permettait de transmettre les parts sans droits d'enregistrement spécifiques. Depuis 2011, tout changement de contrôle — y compris par succession — déclenche le droit de 4,75 %, ce qui rapproche le régime indirect du régime de détention en direct.
Pour une détention en direct par une personne physique, la transmission successorale d'un immeuble monégasque reste soumise au seul barème monégasque des droits de succession (0 % en ligne directe). La loi 1.381 ne s'applique pas dans ce cas.
L'article 764 bis du Code général des impôts prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale de la résidence principale du défunt au jour du décès, à condition que cette résidence soit occupée par le conjoint survivant ou un héritier cohabitant.
Cet abattement est une disposition du droit interne français. Il ne s'applique qu'aux biens situés en France et soumis aux droits de succession français. Un appartement constituant la résidence principale du défunt à Monaco ne peut pas bénéficier de cet abattement, car il relève du droit monégasque en vertu de l'article 2 de la convention.
En pratique, un résident monégasque n'a généralement pas sa résidence principale en France. Cet abattement concerne davantage les Français résidents fiscaux en France qui détiennent également de l'immobilier à Monaco. Pour leur résidence principale française, l'abattement de 20 % s'applique normalement.
Inversement, un résident monégasque qui conserverait un bien en France utilisé comme résidence secondaire ne pourrait pas prétendre à l'abattement de 20 %, celui-ci étant strictement réservé à la résidence principale.
Le démembrement de propriété — la séparation entre usufruit (droit d'usage et de perception des revenus) et nue-propriété (droit de disposer du bien) — est un outil de transmission patrimoniale couramment utilisé dans un contexte franco-monégasque.
Le principe est le suivant : le propriétaire transmet la nue-propriété de son bien immobilier à ses enfants, tout en conservant l'usufruit (il continue à habiter le bien ou à en percevoir les loyers). Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans droits de succession supplémentaires.
L'avantage fiscal est double :
Pour un bien immobilier en France, la donation de nue-propriété est soumise aux droits de donation français. Mais la base taxable est réduite, et les abattements (100 000 € par enfant, renouvelables tous les 15 ans) s'appliquent. C'est un levier puissant pour réduire la facture successorale sur les biens français.
Pour un bien immobilier à Monaco, le démembrement est possible mais présente un intérêt fiscal moindre puisque les droits de succession en ligne directe sont déjà nuls. Le démembrement peut néanmoins avoir un intérêt civil (maintien du droit d'usage pour le parent survivant).
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Au-delà du démembrement, plusieurs autres stratégies peuvent être envisagées pour optimiser la transmission d'un patrimoine immobilier transfrontalier :
Toute stratégie de réorganisation patrimoniale doit être mise en œuvre dans le respect de la substance juridique et économique des opérations. Les montages dépourvus de justification autre que fiscale peuvent être requalifiés par l'administration au titre de l'abus de droit. Un accompagnement professionnel est indispensable.
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