La donation avec charge : principe et limites

Qu'est-ce qu'une donation avec charge ?

Une donation est d'abord un acte de générosité. L'article 894 du Code civil la définit comme l'acte par lequel le donateur « se dépouille actuellement et irrévocablement » d'un bien au profit d'un donataire qui l'accepte. Le donateur donne, le donataire reçoit.

Il arrive pourtant que le donateur veuille obtenir quelque chose en retour. Il donne une maison à son fils, mais lui demande de l'héberger jusqu'à la fin de sa vie. Il donne un capital à sa fille, mais lui demande de verser une somme à un neveu. Dans ces cas, on parle de donation avec charge, ou de donation onéreuse.

La charge ne transforme pas la donation en vente. Tant que la charge vaut moins que le bien donné, l'opération reste une donation pour le tout. C'est la position de l'administration fiscale, que nous détaillons plus loin. Le donataire s'enrichit, mais moins que dans une donation sans contrepartie.

Charge ou réserve : une distinction qui compte

La charge se distingue de la réserve. Dans une réserve, le donateur garde une partie de ce qu'il donne. L'exemple classique est la donation avec réserve d'usufruit : le donateur conserve le droit d'habiter le bien ou d'en toucher les loyers, et ne transmet que la nue-propriété.

Dans une charge, au contraire, le donateur transmet l'intégralité du bien. C'est le donataire qui, ensuite, doit accomplir une prestation. Le BOFiP résume la différence : les réserves « diminuent l'objet de la donation », tandis que les charges « n'empêchent pas la transmission de l'intégralité du bien donné ». Cette différence a des conséquences fiscales directes.

Les charges que l'on rencontre en pratique

La loi ne dresse pas de liste des charges possibles. Le donateur est libre de les définir, dans les limites posées par le Code civil. Les sources officielles donnent toutefois plusieurs exemples concrets.

Une charge au profit du donateur lui-même

Le site service-public.gouv.fr cite l'exemple d'un donataire obligé de loger, nourrir et donner des soins au donateur. Ce type de charge vise à garantir au donateur une forme de sécurité matérielle après avoir transmis son bien.

La charge peut aussi être financière. Le BOFiP mentionne par exemple la conversion d'un usufruit en rente viagère prévue dans un acte de donation. La rente viagère est une somme versée régulièrement au donateur jusqu'à son décès. L'administration analyse cette conversion comme « un complément de donation avec charge ».

Une charge au profit d'un tiers

Le donateur peut aussi demander au donataire de verser une somme d'argent à une autre personne. Le BOFiP appelle ce tiers un donataire secondaire. Il s'agit d'une forme de stipulation pour autrui : le donateur fait promettre au donataire d'accomplir une prestation au profit d'un tiers (articles 1205 et 1206 du Code civil, cités par le BOFiP).

La reprise d'une dette du donateur

Enfin, le donataire peut s'engager à rembourser une dette contractée par le donateur, souvent le prêt qui a servi à acheter le bien donné. Cette charge a un régime fiscal particulier, prévu par l'article 776 bis du Code général des impôts (CGI). Nous y revenons dans la partie consacrée à la fiscalité.

Forme et conditions de validité

Une donation avec charge reste une donation. Elle obéit donc aux règles de forme de toutes les donations entre vifs.

Un acte notarié obligatoire

L'article 931 du Code civil est clair : « Tous actes portant donation entre vifs seront passés devant notaires dans la forme ordinaire des contrats ; et il en restera minute, sous peine de nullité. » La « minute » est l'original de l'acte, conservé par le notaire. Sans acte notarié, la donation encourt la nullité.

Une acceptation expresse du donataire

La donation n'engage le donateur et ne produit d'effet qu'à partir du jour où elle a été « acceptée en termes exprès » (article 932 du Code civil). Avec une charge, cette acceptation a un poids particulier : en acceptant le bien, le donataire accepte aussi l'obligation qui l'accompagne.

Selon service-public.gouv.fr, une donation qui n'a pas été expressément acceptée ou qui n'a pas été faite devant notaire peut être annulée en justice, dans un délai de 5 ans à partir du jour où la donation a été faite.

Une charge licite et possible

La charge ne peut pas imposer n'importe quoi. Selon l'article 900 du Code civil, dans toute donation, « les conditions impossibles, celles qui sont contraires aux lois ou aux moeurs, seront réputées non écrites ». Concrètement, une telle clause est en principe considérée comme absente de l'acte et la donation subsiste. Les tribunaux recherchent toutefois si la clause était la cause impulsive et déterminante de la libéralité, auquel cas c'est la libéralité elle-même qui peut être remise en cause. À l'inverse, une clause qui n'était pas déterminante est simplement tenue pour non écrite (Cass. 1re civ., 12 janvier 1970, n° 68-12.324, à propos d'un testament).

Charge non exécutée : la révocation

Une donation entre vifs est en principe irrévocable. Le donateur ne peut pas reprendre ce qu'il a donné parce qu'il a changé d'avis. L'article 953 du Code civil n'admet sa révocation que pour trois causes : l'inexécution des conditions sous lesquelles la donation a été faite, l'ingratitude du donataire et la survenance d'enfants.

La première exception concerne directement la donation avec charge. Si le donataire n'exécute pas la charge qu'il a acceptée, la donation peut être révoquée.

Une révocation qui doit être demandée

La révocation n'est pas automatique. L'article 956 du Code civil prévoit que la révocation pour inexécution des conditions, comme celle pour ingratitude, « n'aura jamais lieu de plein droit ». Le simple fait que le donataire cesse d'héberger ou de soigner le donateur ne suffit donc pas à faire revenir le bien. Il faut agir. Seule exception : l'acte peut prévoir une clause de révocation de plein droit, à condition qu'elle exprime clairement la volonté des parties de se passer du juge (Cass. 1re civ., 20 juin 1960, n° 58-12.366). Ses conditions de mise en œuvre, par exemple un commandement préalable, doivent alors être respectées (Cass. 1re civ., 22 février 2017, n° 15-18.057).

Cette action doit être engagée dans un délai de 5 ans. Aucun texte spécial ne le prévoit : c'est la prescription de droit commun des actions personnelles (article 2224 du Code civil). La Cour de cassation l'a confirmé : l'action en révocation pour inexécution d'une charge est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale, même lorsque la donation porte sur un immeuble (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.632). Le délai court à compter du jour où le titulaire de l'action a connu ou aurait dû connaître l'inexécution. Service-public.gouv.fr le fait partir, de façon simplifiée, du jour où le donataire a arrêté d'accomplir ses charges.

Le donateur n'est pas le seul concerné. L'article 900-3 du Code civil évoque l'« action en exécution ou en révocation » que les héritiers du donateur peuvent introduire. Après le décès du donateur, ses héritiers peuvent donc, selon les cas, demander que la charge soit exécutée ou que la donation soit révoquée.

Les effets de la révocation

L'article 954 du Code civil fixe des effets énergiques. En cas de révocation pour inexécution des conditions, les biens reviennent au donateur « libres de toutes charges et hypothèques du chef du donataire ». Une hypothèque est une garantie prise sur un immeuble par un prêteur. Si le donataire avait hypothéqué le bien donné, cette garantie disparaît.

Le même article ajoute que le donateur a, contre les tiers détenteurs des immeubles donnés, tous les droits qu'il aurait contre le donataire lui-même. Autrement dit, si le donataire a vendu l'immeuble reçu, la révocation peut atteindre l'acheteur. Pour la personne qui achète un bien reçu par donation avec charge, ce point mérite une attention particulière.

Charge devenue trop lourde : la révision

Une charge peut être raisonnable au jour de la donation et devenir pesante des années plus tard. Le Code civil a prévu ce cas aux articles 900-2 à 900-7.

Le principe

Selon l'article 900-2 du Code civil, tout gratifié peut demander en justice que soient révisées les conditions et charges de la donation qu'il a reçue, lorsque, « par suite d'un changement de circonstances », leur exécution est devenue pour lui « soit extrêmement difficile, soit sérieusement dommageable ». Le gratifié est la personne qui a reçu la libéralité, ici le donataire.

Un délai d'attente de 10 ans après le décès

L'article 900-5 du Code civil pose une condition de temps importante. La demande n'est recevable que 10 ans après la mort du disposant, c'est-à-dire du donateur. En cas de demandes successives, le délai court depuis le jugement qui a ordonné la précédente révision.

Le même article impose au donataire de justifier des diligences qu'il a faites, dans l'intervalle, pour exécuter ses obligations.

Compte tenu de ce délai, la révision judiciaire prévue par ces articles ne peut pas être demandée du vivant du donateur. Elle concerne les charges qui se prolongent bien après son décès.

Ce que le juge peut décider

La demande est formée contre les héritiers du donateur (article 900-3 du Code civil). L'article 900-4 donne au juge des pouvoirs assez larges. Il peut :

• réduire en quantité ou en périodicité les prestations qui grèvent la donation ;
• en modifier l'objet, en s'inspirant de l'intention du donateur ;
• les regrouper avec des prestations analogues résultant d'autres libéralités ;
• autoriser la vente de tout ou partie des biens donnés, en ordonnant que le prix soit employé à des fins en rapport avec la volonté du donateur.

Enfin, la révision n'est pas forcément définitive. Si l'exécution de la charge telle qu'elle était prévue à l'origine redevient possible, les héritiers peuvent la demander (article 900-7 du Code civil).

Fiscalité : la charge ne réduit pas, en principe, les droits

On pourrait penser qu'une charge diminue la valeur taxée. La doctrine administrative retient le contraire, avec une exception limitée.

Le principe : les charges ne sont pas déductibles

Le BOFiP (BOI-ENR-DMTG-20-10-10) est explicite : les charges imposées par le donateur au donataire « ne sont pas déductibles de la valeur imposable ». Les droits de donation sont calculés comme si la charge n'existait pas, sur la valeur du bien transmis.

La logique est la suivante. Pour l'administration, la stipulation de charges « ne change pas le caractère de la convention qui reste une libéralité pour le tout ». L'acte n'est pas coupé en deux, avec une partie vendue et une partie donnée. Le BOFiP réserve toutefois le cas où les parties indiquent clairement leur volonté de dissocier les dispositions de l'acte.

Quand la charge égale ou dépasse la valeur du bien

Le BOFiP distingue trois situations, que l'administration apprécie au cas par cas, sous le contrôle des tribunaux :

• Les charges sont inférieures à la valeur du bien : l'acte est une donation pour le tout, et les droits sont perçus sur la valeur totale des biens transmis.
• Les charges sont égales à la valeur du bien : il n'y a pas donation, mais vente.
• Les charges sont supérieures à la valeur du bien : il y a bien donation, mais « en sens inverse », du prétendu donataire vers le prétendu donateur.

La charge au profit d'un tiers

Lorsque le donataire doit verser une somme à un tiers à titre de libéralité, le BOFiP prévoit une règle particulière. Si le tiers intervient à l'acte pour accepter, il paie les droits de donation sur la somme qu'il reçoit, au tarif correspondant à son lien de parenté avec le donateur. Le donataire principal paie alors les droits sur la différence entre la valeur des biens donnés et la somme recueillie par le tiers.

Si le tiers n'accepte que dans un acte postérieur, le donataire principal paie d'abord les droits sur la totalité des biens donnés.

L'exception : certaines dettes reprises par le donataire

L'article 776 bis du CGI prévoit une vraie déduction, mais pour un type de charge précis : la reprise par le donataire de dettes du donateur. Trois conditions s'appliquent dans tous les cas, et une quatrième varie selon la nature du bien donné :

• la dette a été contractée par le donateur pour l'acquisition ou dans l'intérêt des biens donnés ;
• elle est mise à la charge du donataire dans l'acte de donation ;
• sa prise en charge par le donataire est notifiée au créancier ;
• selon la nature du bien donné : pour des biens autres qu'une entreprise individuelle, la dette doit avoir été contractée auprès d'un établissement relevant du titre Ier du livre V du code monétaire et financier, c'est-à-dire, selon le BOFiP, un établissement de crédit ; pour une entreprise individuelle, elle ne doit pas avoir été contractée auprès du cercle familial défini par le texte.

Le BOFiP (BOI-ENR-DMTG-20-30-10) précise que la dette doit être une obligation de payer, et non une obligation de faire. L'obligation d'héberger ou de soigner le donateur n'entre donc pas dans ce dispositif. La dette doit aussi être certaine au jour de la donation et résulter d'un contrat.

Le donataire doit en outre pouvoir démontrer qu'il a réellement payé la dette. L'administration ne peut plus exiger cette preuve au-delà de la troisième année suivant celle de l'échéance de la dette mentionnée dans l'acte (article 776 bis, II, du CGI). D'où l'intérêt de faire figurer cette échéance dans l'acte.

Au décès du donateur : rapport et réduction

Une donation produit encore des effets au décès du donateur. Deux mécanismes du Code civil entrent alors en jeu : le rapport et la réduction. Dans les deux cas, la charge est prise en compte, mais selon des règles propres à chacun.

Le rapport : rétablir l'égalité entre héritiers

L'article 843 du Code civil pose la règle : tout héritier venant à la succession doit rapporter à ses cohéritiers ce qu'il a reçu du défunt par donation, sauf si la donation a été faite expressément « hors part successorale ». Une donation faite à un enfant est donc, en principe, une avance sur sa part d'héritage.

L'article 860 du Code civil fixe la valeur rapportable : c'est la valeur du bien à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation. Ce texte ne mentionne pas les charges, mais la Cour de cassation en tient compte : lorsque la donation impose au donataire de régler une somme, en capital ou par versements périodiques, le rapport n'est dû qu'à concurrence de l'émolument net, c'est-à-dire la valeur du bien diminuée du montant de la charge déterminé au jour de son exécution (Cass. 1re civ., 16 novembre 2022, n° 21-11.837). L'article 860 permet en outre une « stipulation contraire dans l'acte de donation ». Le donateur peut donc prévoir dans l'acte la manière dont la valeur à rapporter sera calculée. Cette précision évite des discussions entre héritiers, surtout lorsque l'un d'eux a assumé une charge lourde.

La réduction : protéger la réserve héréditaire

Le second mécanisme protège certains héritiers. La réserve héréditaire est la part des biens dont la loi assure la transmission « libre de charges » aux héritiers dits réservataires. La quotité disponible est la part dont le défunt a pu disposer librement (article 912 du Code civil).

Pour les enfants, l'article 913 du Code civil fixe la quotité disponible à la moitié des biens si le défunt laisse un enfant, au tiers s'il en laisse deux, et au quart s'il en laisse trois ou plus.

Pour vérifier que les donations ne dépassent pas la quotité disponible, l'article 922 du Code civil prévoit une masse de calcul. Les biens donnés y sont réunis fictivement, d'après leur état à l'époque de la donation et leur valeur à l'ouverture de la succession, « après qu'en ont été déduites les dettes ou les charges les grevant ». Ici, contrairement à ce qui se passe en matière fiscale, la charge vient bien en déduction. Pour une charge de soins, la déduction correspond au manque à gagner ou aux frais réellement supportés par le donataire, qu'il doit justifier (Cass. 1re civ., 11 octobre 2017, n° 16-21.692).

Si la donation excède la quotité disponible, le donataire doit indemniser les héritiers réservataires à concurrence de la portion excessive (article 924 du Code civil). C'est ce qu'on appelle la réduction.

Limites et précautions de rédaction

La donation avec charge est un outil souple. Elle n'est pas pour autant adaptée à toutes les situations. Plusieurs limites ressortent des textes.

La charge ne réduit pas l'impôt

Hors dettes visées par l'article 776 bis du CGI, la charge ne diminue pas la valeur taxée. Son intérêt est civil : organiser une contrepartie et la rendre obligatoire.

La protection du donateur passe, en principe, par le juge

Sauf clause expresse de révocation de plein droit dans l'acte, la révocation suppose une action en justice. Pour un donateur âgé ou dépendant, agir en justice contre un proche peut être difficile, humainement et matériellement. D'où l'intérêt d'examiner une telle clause avec le notaire.

Le donataire s'engage sur la durée

La révision judiciaire reste très encadrée et n'est recevable que 10 ans après le décès du donateur. Avant d'accepter, le donataire a intérêt à mesurer ce que la charge lui coûtera, en temps comme en argent.

Les autres héritiers restent protégés

La charge n'efface pas les règles du rapport et de la réduction. Une donation importante consentie à un enfant, même assortie d'une charge, sera prise en compte au décès. Si plusieurs enfants sont concernés, une donation-partage peut être une alternative à étudier, car elle organise la répartition entre tous en un seul acte.

Les points à faire préciser dans l'acte

Au moment de la rédaction avec le notaire qui reçoit l'acte, plusieurs points méritent d'être fixés noir sur blanc :

• le contenu exact de la charge, sa durée et son bénéficiaire ;
• ce qui se passe si le donataire ne peut plus l'exécuter, par exemple en cas d'éloignement ou de maladie ;
• la manière d'évaluer la charge pour le rapport, notamment lorsqu'elle n'est pas chiffrée en argent (article 860 du Code civil) ;
• pour une dette reprise, son créancier, son montant et son échéance, ainsi que la notification au créancier (article 776 bis du CGI) ;
• l'éventuelle clause d'inaliénabilité, temporaire et justifiée (article 900-1 du Code civil).

Une donation avec charge engage plusieurs personnes sur la durée. C'est précisément l'objet de l'Étude successorale personnalisée proposée par Herity : vérifier si une donation avec charge répond à votre objectif, ou si un autre outil, comme une donation graduelle ou résiduelle, y répond mieux.