Défendre l'évaluation d'un bien immobilier dans une succession

Ce que dit exactement l'article 761

Cet article ne traite pas des méthodes d'évaluation — nous les détaillons dans notre article sur les droits de succession sur l'immobilier. Il traite de la question qui vient après : comment faire tenir une valeur une fois qu'elle est déclarée.

Le point de départ est l'article 761 du Code général des impôts, dont le premier alinéa pose la règle : « Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges. »

Trois éléments s'y lisent, et chacun commande la suite.

• La valeur vénale réelle : celle qui résulterait d'une cession dans des conditions normales de marché, ni la valeur d'acquisition, ni une valeur de convenance.
• À la date de la transmission : le jour du décès, et pas un autre. Ni la date de la déclaration, ni celle du partage.
• D'après la déclaration détaillée et estimative des parties : c'est vous qui déclarez, et le mot « détaillée » n'est pas décoratif.

Mais l'article 761 contient deux autres alinéas, beaucoup moins cités, qui peuvent changer radicalement une évaluation. Ce sont eux que nous examinons maintenant.

Le bien occupé par le défunt se valorise libre d'occupation

Le deuxième alinéa de l'article 761 énonce une règle que nous voyons régulièrement ignorée, y compris dans des déclarations préparées avec soin : « Pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation. »

Traduit en pratique : lorsque le défunt habitait le bien, celui-ci se valorise comme s'il était vide. Aucune décote d'occupation ne peut être appliquée, même si le bien est de fait occupé au jour du décès — par le défunt lui-même, et parfois encore par son conjoint survivant.

La différence avec un bien loué est nette, et elle est souvent mal comprise. Un bien occupé par un locataire sous bail au jour du décès subit une contrainte réelle qui pèse sur sa valeur de marché : un acquéreur ne peut pas en disposer librement. Un bien dont le propriétaire avait l'usage ne subit pas cette contrainte — sa transmission le libère.

Le mot « réputée » a son importance : il s'agit d'une règle de droit, non d'une présomption que l'on pourrait renverser en démontrant que le bien est difficile à vendre occupé. La valeur à retenir est celle du bien libre, point.

Vérifiez ce poste en priorité si votre déclaration a été préparée sans notaire. Appliquer une décote d'occupation sur la résidence du défunt est une erreur fréquente, et c'est une erreur en défaveur de l'administration — donc de celles qu'un contrôle relève.

La règle des deux ans ne vise que les adjudications

Le troisième alinéa de l'article 761 institue un plancher de valeur, et sa portée exacte est très souvent élargie à tort.

Le texte dispose que si, « dans les deux années qui ont précédé ou suivi, soit l'acte de donation, soit le point de départ des délais pour souscrire la déclaration de succession, les immeubles transmis ont fait l'objet d'une adjudication, soit par autorité de justice, soit volontaire, avec admission des étrangers, les droits exigibles ne peuvent être calculés sur une somme inférieure au prix de l'adjudication », charges en capital comprises.

Une réserve est prévue : cette règle ne s'applique pas s'il est justifié que la consistance des immeubles a subi, dans l'intervalle, des transformations susceptibles d'en modifier la valeur.

Retenez la portée exacte de ce plancher :

Le mot décisif est adjudication. Une adjudication est une vente aux enchères : elle établit un prix par la confrontation publique d'offres, ce qui en fait un indicateur de valeur particulièrement fiable. C'est cette fiabilité qui justifie d'en faire un plancher.

Une vente amiable — la vente de gré à gré ordinaire, chez un notaire ou par une agence — n'est pas une adjudication et n'entre donc pas dans le champ de ce plancher.

Une vente amiable postérieure : un indice, pas un plafond

La nuance précédente conduit à une question que se posent presque toutes les familles : que se passe-t-il si le bien est vendu, amiablement, un an après le décès, à un prix supérieur à celui déclaré ?

Notre lecture des deux textes est la suivante, et nous l'exposons comme une lecture, non comme une position administrative citée.

Le plancher de l'article 761 ne s'applique pas : il est réservé aux adjudications. Le prix d'une vente amiable ne devient donc pas mécaniquement l'assiette minimale.

Mais ce prix reste un élément de preuve que l'administration peut mobiliser dans le cadre de l'article L17, pour établir que la valeur déclarée était inférieure à la valeur vénale réelle. Il ne s'impose pas ; il pèse.

D'où l'importance de pouvoir expliquer l'écart, lorsqu'il existe. Plusieurs explications sont parfaitement légitimes et se documentent :

• Des travaux réalisés entre le décès et la vente, qui ont augmenté la valeur du bien.
• Une évolution du marché local sur la période, démontrable par des données de transactions.
• La libération du bien intervenue après le décès, lorsque sa valeur au jour du décès était réduite par une occupation — hypothèse qui suppose, rappelons-le, que ce n'était pas le défunt qui l'occupait.
• Un acquéreur particulièrement motivé — un voisin agrandissant sa propriété, par exemple —, qui explique un prix supérieur au marché.

La règle de conduite est simple : si vous vendez dans les deux ans, documentez ce qui explique l'écart au moment où vous vendez. Ces éléments sont faciles à réunir à chaud et très difficiles à reconstituer deux ans plus tard.

La charge de la preuve pèse sur l'administration

Beaucoup d'héritiers abordent l'évaluation avec la crainte d'avoir à se justifier face à une administration qui aurait raison par principe. Le texte dit l'inverse.

L'article L17 du Livre des procédures fiscales autorise la rectification d'une valeur qui « paraît inférieure à la valeur vénale réelle ». Mais il ajoute que la rectification s'effectue selon la procédure de rectification contradictoire, « l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies ».

Ce n'est donc pas à vous d'établir que votre valeur est exacte. C'est à l'administration d'établir qu'elle est insuffisante.

Trois conséquences concrètes :

• Une proposition de rectification doit être étayée par des éléments de comparaison. Elle ne peut pas se limiter à affirmer qu'une valeur paraît basse.
• Vous êtes en procédure contradictoire : vous disposez d'un délai pour répondre et d'un droit à voir vos arguments examinés. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur le rectification d'une déclaration.
• Les comparables que l'administration produit se discutent : localisation, surface, étage, état, époque de construction, date de la transaction. Un comparable mal choisi est un argument faible, et le dire est une défense recevable.

Ce renversement de la charge de la preuve est la raison pour laquelle une valeur motivée est si difficile à renverser : pour y parvenir, l'administration doit attaquer un raisonnement, et non simplement opposer un chiffre.

Ce qui rend une valeur défendable

Qu'est-ce qui rend concrètement une valeur défendable ? Non pas sa prudence, mais sa traçabilité.

Une valeur basse mal documentée est fragile. Une valeur moyenne solidement documentée l'est beaucoup moins. Et une valeur volontairement haute n'est pas non plus la bonne réponse : elle fait payer des droits inutiles, et elle n'est d'aucune aide si le bien se vend ensuite en dessous.

Les éléments qui construisent la traçabilité :

Insistons sur les photographies, qui coûtent le moins et manquent le plus souvent. L'état d'un logement au jour du décès est la donnée la plus déterminante d'une évaluation, et celle qui disparaît le plus vite : le bien est vidé, nettoyé, parfois rénové dans les mois qui suivent. Deux ans plus tard, plus rien ne permet d'établir qu'il fallait refaire l'électricité et la toiture.

La note de méthode, pièce la plus utile du dossier

De toutes les pièces d'un dossier d'évaluation, la note de méthode est celle qui rapporte le plus et que l'on rédige le moins.

Il ne s'agit pas d'un document formel ni d'une expertise. Une ou deux pages suffisent, rédigées au moment de la déclaration, expliquant comment la valeur a été obtenue.

Ce qu'elle devrait contenir :

• La valeur retenue, et la date à laquelle elle s'apprécie.
• Les comparables utilisés, avec leurs caractéristiques, et surtout les ajustements opérés — surface différente, étage, état, date de la vente.
• Les éléments propres au bien qui justifient un écart par rapport au marché : travaux nécessaires, contraintes juridiques, servitudes, difficultés d'accès.
• Ce qui a été écarté, et pourquoi. Un comparable proche mais non retenu, pour un motif exposé, renforce la crédibilité de l'ensemble.
• La confirmation qu'aucune décote d'occupation n'a été appliquée lorsque le défunt avait l'usage du bien — ce qui montre que la règle de l'article 761 a été prise en compte.

Cette note produit deux effets distincts. À court terme, elle contribue à ce que la déclaration révèle suffisamment l'exigibilité des droits sans recherches ultérieures — ce qui est la condition du délai de reprise court, comme nous l'expliquons dans notre article sur le contrôle d'une succession. À plus long terme, elle reste le seul document capable de restituer un raisonnement que personne n'aura plus en mémoire.

Le contrôle sur demande appliqué à une évaluation

Il existe un moyen de ne pas rester dans l'incertitude pendant trois à six ans : demander soi-même le contrôle.

L'article L21 B du Livre des procédures fiscales permet aux signataires de la déclaration de succession de demander à l'administration de la contrôler. La demande doit être présentée dans les trois mois suivant l'enregistrement, et être signée par des bénéficiaires représentant au moins un tiers de l'actif net déclaré. L'administration dispose alors d'un an pour proposer un rehaussement, et ne peut plus le faire ensuite.

Ce dispositif est particulièrement adapté aux successions dont la valeur repose sur un bien immobilier atypique — une maison de famille sans comparable, un bien en mauvais état, un local d'activité, un terrain à la constructibilité incertaine. Ce sont précisément les cas où le doute sur la valeur est le plus grand, donc ceux où lever ce doute vaut le plus.

Deux réserves à connaître avant de s'engager. Le dispositif ne couvre pas les biens omis de la déclaration : il sécurise ce qui a été déclaré, pas ce qui a été tu. Et il suppose que le dossier soit prêt : un contrôle demandé sans documentation est un contrôle qu'on sollicite en position de faiblesse.

Nous en détaillons les conditions et les limites dans notre article sur le contrôle d'une succession.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

Pour finir, les erreurs que nous rencontrons le plus souvent, classées par leur coût réel.

• Appliquer une décote d'occupation sur la résidence du défunt. Contraire au deuxième alinéa de l'article 761, et repérable immédiatement. C'est l'erreur la plus fréquente des déclarations préparées sans notaire.
• Déclarer la valeur sans rien conserver. La valeur peut être juste : sans dossier, elle est indéfendable dès qu'elle est contestée, et le bien aura changé d'état entre-temps.
• Retenir la valeur d'un avis en ligne sans l'ajuster. Les estimations automatiques raisonnent sur des moyennes de surface et de localisation. Elles ignorent l'état, l'étage, l'exposition, les travaux — soit l'essentiel de ce qui fait un écart.
• Sous-évaluer volontairement en pensant à la plus-value future. C'est un calcul qui se retourne : une valeur basse déclarée augmente la plus-value taxable en cas de revente ultérieure. L'économie de droits se paie plus tard.
• Vendre dans les deux ans sans documenter l'écart. Même hors du plancher des adjudications, un prix de vente supérieur est un élément que l'administration peut produire. L'expliquer est facile sur le moment, difficile après.
• Négliger un bien secondaire. Garage, cave, parcelle, dépendance : ces biens s'oublient ou se valorisent au doigt mouillé, et leur omission relève de ce qui échappe au délai de reprise court.

Aucune de ces erreurs ne suppose de mauvaise foi. Elles viennent toutes du même endroit : une succession se règle dans un moment où personne n'a la tête à constituer un dossier. C'est précisément pour cela qu'il est utile de savoir, à l'avance, quelles trois ou quatre pièces réunir tôt.