Droits de succession sur l'immobilier : évaluation et décote

Principe : la valeur vénale comme base de calcul

Tout immeuble appartenant au défunt entre dans l'actif brut de sa succession. Cette règle est absolue : qu'il s'agisse de la résidence principale, d'un bien locatif, d'une résidence secondaire, d'un parking, d'un terrain ou d'un immeuble commercial, l'ensemble des biens immobiliers détenus au jour du décès doit figurer dans la déclaration de succession déposée auprès des services fiscaux.

Le principe fondamental est celui de l'évaluation à la valeur vénale réelle au jour du décès. Ce principe est posé par l'article 761 du Code général des impôts. La valeur vénale est définie comme le prix auquel le bien aurait pu normalement être cédé à cette date, entre un vendeur et un acheteur informés et libres de contracter.

Cette valeur est donc une appréciation du marché à un instant précis. Elle diffère en cela de plusieurs autres valeurs auxquelles les contribuables peuvent être habitués :

• Le prix d'achat : la valeur du bien au moment de son acquisition, qui peut être très différente de sa valeur actuelle après des années d'évolution du marché immobilier.
• La valeur locative cadastrale : une valeur administrative utilisée pour le calcul de la taxe foncière, très éloignée des prix de marché.
• La valeur assurée : le montant couvert par le contrat d'assurance habitation, qui ne constitue pas une évaluation de marché.

C'est bien la valeur de marché au jour du décès qui prévaut, et c'est sur cette valeur — diminuée des décotes légitimes le cas échéant — que seront calculés les droits de succession de chaque héritier.

La méthode par comparaison

La méthode par comparaison est la technique d'évaluation la plus couramment utilisée par les notaires et les experts immobiliers pour déterminer la valeur vénale d'un bien dans le cadre d'une succession. Elle consiste à identifier des transactions récentes portant sur des biens comparables dans le même secteur géographique, puis à ajuster la valeur en fonction des spécificités du bien évalué.

Sources de données comparatives

Plusieurs sources de données sont accessibles pour alimenter cette comparaison :

• La base DVF (Demande de Valeurs Foncières), publiée en open data par la Direction générale des finances publiques, recense l'ensemble des transactions immobilières réalisées en France depuis 2014. Elle est librement consultable en ligne.
• La base PATRIM, accessible depuis l'espace personnel du contribuable sur impots.gouv.fr, est spécifiquement dédiée à l'évaluation des biens immobiliers pour des déclarations fiscales.
• Les bases de données des professionnels de l'immobilier (notaires, agents immobiliers), qui disposent d'historiques de transactions locales.

Critères de comparaison

Pour que la comparaison soit pertinente, les biens retenus comme références doivent être similaires au bien évalué sur les critères suivants :

• Localisation géographique (commune, quartier, rue)
• Type de bien (appartement, maison, immeuble, terrain)
• Surface habitable et terrain le cas échéant
• Période de construction et état général
• Étage, exposition, vue, luminosité
• Existence d'annexes (garage, cave, parking, terrasse, jardin)

Des ajustements sont ensuite opérés pour tenir compte des différences entre le bien évalué et les références retenues. Ces ajustements peuvent être positifs ou négatifs, et doivent être argumentés et documentés.

La méthode par capitalisation du revenu

La méthode par capitalisation du revenu est principalement utilisée pour les biens productifs de revenus — immeubles locatifs, locaux commerciaux, immeubles de rapport. Elle s'appuie sur le principe que la valeur d'un bien est fonction des revenus qu'il est susceptible de générer.

La formule de base est la suivante : valeur vénale = revenu net annuel / taux de capitalisation. Le revenu net est le loyer annuel effectivement perçu (ou le loyer de marché pour un bien vacant), diminué des charges non récupérables. Le taux de capitalisation correspond au rendement attendu par un investisseur pour un bien de cette nature dans ce secteur.

Taux de capitalisation et prime de risque

Le taux de capitalisation varie selon la nature du bien, sa localisation, la qualité du locataire et les conditions du marché local. Pour un bien résidentiel en zone tendue, le taux peut être faible (3 à 4 %), reflétant la rareté des biens disponibles. Pour un local commercial en zone secondaire, le taux sera plus élevé (7 à 10 %), traduisant un risque locatif plus important.

Cette méthode est moins fréquemment utilisée pour les logements à usage personnel du défunt, sauf dans des cas particuliers où le bien présente des caractéristiques spécifiques justifiant une approche par le revenu plutôt que par la comparaison directe.

Décotes applicables et leur légitimité fiscale

La valeur vénale théorique d'un bien — telle qu'elle ressort de la comparaison avec des transactions récentes — peut être réduite par l'application de décotes lorsque des circonstances particulières rendent le bien moins aisément cessible ou en diminuent la valeur de marché. Ces décotes doivent être justifiées et documentées ; elles ne sont pas automatiques.

L'administration fiscale a développé au fil des années une doctrine sur les décotes admissibles, précisée par la jurisprudence et les réponses ministérielles. Les principaux chefs de décote reconnus sont les suivants :

• Occupation par un locataire sous bail : un bien loué ne peut pas être vendu libre d'occupation immédiatement, ce qui réduit sa valeur pour un acquéreur particulier (voir section dédiée ci-après).
• Indivision : un bien détenu en commun par plusieurs copropriétaires est plus difficile à vendre, car l'accord de tous les indivisaires est requis.
• Occupation par le conjoint survivant : l'abattement légal de 20 % prévu par l'article 764 bis du CGI constitue une forme de décote légale lorsque les conditions sont remplies.
• État dégradé ou travaux importants : un bien nécessitant des travaux significatifs pour être habitable peut justifier une décote par rapport à un bien en bon état.

Bien immobilier loué : décote pour occupation

Lorsqu'un bien immobilier appartenant au défunt est occupé par un locataire sous bail au jour du décès, sa valeur de marché est effectivement réduite. Un acquéreur qui achèterait ce bien ne pourrait pas en jouir immédiatement : il devrait attendre l'échéance du bail (sous réserve de donner congé dans les conditions légales) ou négocier un départ anticipé avec le locataire.

Cette contrainte justifie une décote pour occupation sur la valeur vénale du bien libre. L'administration fiscale admet ce type de décote, mais en apprécie le montant en fonction de plusieurs facteurs :

• La nature du bail : bail d'habitation à usage de résidence principale (loi du 6 juillet 1989), bail meublé, bail commercial, bail rural... La durée légale et les protections accordées au locataire varient considérablement.
• La durée résiduelle du bail : plus la date d'échéance est proche, plus la décote sera faible, puisque l'acquéreur pourra récupérer le bien dans un délai court.
• L'âge du locataire : pour les locataires âgés de plus de 65 ans ou bénéficiant d'une protection renforcée, le bailleur dispose de moins de facilités pour récupérer le bien. La décote peut être plus importante.
• Le niveau du loyer par rapport au marché : un loyer inférieur au loyer de marché réduira également l'attrait du bien pour un investisseur.

En pratique, les décotes pour occupation admises se situent généralement entre 10 et 20 % pour un bail d'habitation classique, et peuvent atteindre des niveaux plus élevés pour des baux commerciaux ou des locataires particulièrement protégés.

Biens en indivision : décote et traitement fiscal

Lorsque le défunt ne détenait qu'une quote-part indivise d'un bien immobilier — par exemple une moitié ou un tiers d'un appartement détenu avec d'autres membres de la famille — seule cette quote-part entre dans la succession.

La valorisation d'une quote-part indivise est inférieure à ce que représenterait la même fraction calculée sur la valeur de la pleine propriété entière. En effet, vendre une quote-part indivise sur le marché est nettement plus difficile : les acquéreurs potentiels sont peu nombreux, et les autres indivisaires disposent d'un droit de préemption. Cette illiquidité justifie une décote pour indivision.

L'administration fiscale admet généralement une décote de l'ordre de 10 à 20 % sur la valeur de la quote-part indivise, sans que ce pourcentage ne soit fixé par un texte légal. Le montant exact dépend du cas d'espèce : nombre d'indivisaires, relations entre eux, perspective de partage ou de maintien de l'indivision, existence d'une convention d'indivision.

Il convient de noter que la décote pour indivision ne se cumule pas automatiquement avec d'autres décotes. Si le bien indivis est par ailleurs loué, les deux situations peuvent se combiner, mais leur cumul doit être justifié de façon cohérente.

Par ailleurs, en cas de sortie d'indivision ultérieure (vente ou attribution du bien à l'un des héritiers), des droits de partage peuvent s'appliquer, mais ce sujet est distinct des droits de succession eux-mêmes.

Démembrement de propriété : barème de l'article 669 CGI

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit, qui confère le droit de jouir du bien (l'habiter ou en percevoir les loyers), et la nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien sans pouvoir en jouir.

Dans le cadre d'une succession, le démembrement peut résulter de la loi (l'option légale du conjoint survivant à l'usufruit de tout ou partie de la succession) ou d'un testament ou d'une donation antérieure. La valorisation de l'usufruit et de la nue-propriété pour le calcul des droits de succession est fixée par le barème fiscal de l'article 669 du CGI.

Barème de l'article 669 du CGI (2026)

Ce barème, dit barème viager, détermine la valeur de l'usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour du fait générateur (décès ou donation) :

Ce barème s'applique par tranches décennales complètes, et non de façon continue. L'âge retenu est l'âge au dernier anniversaire. Ainsi, un usufruitier âgé de 68 ans au jour du décès se voit attribuer une valeur d'usufruit de 40 % (tranche 61-70 ans), et la nue-propriété est valorisée à 60 % de la valeur en pleine propriété.

Droits de succession sur l'usufruit et la nue-propriété

Lorsque le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la succession, il reçoit un bien valorisé à un pourcentage de la pleine propriété selon son âge. Étant exonéré de droits de succession, cette valorisation n'a d'incidence directe que sur la part des héritiers en nue-propriété.

Les enfants héritiers en nue-propriété sont taxés sur la valeur de leur quote-part de nue-propriété, après application de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Au décès de l'usufruitier, la nue-propriété et l'usufruit se réunissent automatiquement dans les mains des nus-propriétaires, sans droit de succession supplémentaire à ce moment-là.

Risques de la sous-déclaration

La tentation de sous-évaluer les biens immobiliers dans la déclaration de succession pour réduire les droits à payer est compréhensible, mais elle expose les héritiers à des risques fiscaux significatifs.

L'administration fiscale dispose d'un droit de reprise de trois ans à compter de la date d'enregistrement de la déclaration de succession. Pendant ce délai, elle peut contrôler les évaluations déclarées et les comparer aux données du marché. Elle dispose pour cela de l'accès à l'intégralité des données de transaction immobilière du territoire.

Si elle estime que la valeur déclarée est insuffisante, elle peut notifier un redressement fiscal, c'est-à-dire une rectification de la valeur et une demande de paiement des droits complémentaires. Ces droits supplémentaires sont assortis d'intérêts de retard au taux de 0,20 % par mois (soit 2,4 % par an).

En cas d'insuffisance délibérée et caractérisée, une majoration de 40 % des droits rappelés peut s'appliquer au titre des pénalités pour manquement délibéré. Dans les cas les plus graves, des sanctions pénales ne sont pas exclues.

Il est donc préférable de s'appuyer sur une évaluation sérieuse et documentée, en retenant les décotes légitimes mais en évitant des sous-évaluations manifestes.

Expertise professionnelle vs auto-déclaration

Pour les biens immobiliers courants — appartement en zone urbaine avec des transactions récentes comparables — une évaluation solide peut être réalisée sur la base de la base DVF ou PATRIM, avec l'assistance du notaire chargé de la succession. Le notaire a une connaissance du marché local et une responsabilité professionnelle dans la déclaration qu'il rédige.

Pour des biens plus atypiques ou de valeur élevée — propriétés de prestige, immeubles de rapport, biens avec des caractéristiques particulières, propriétés rurales importantes — une expertise immobilière professionnelle réalisée par un expert agréé est recommandée. Ce document constitue un élément de preuve solide en cas de contrôle fiscal et justifie les valeurs retenues.

L'expertise a un coût (généralement quelques centaines à quelques milliers d'euros selon la complexité), mais elle peut s'avérer rentable si elle permet de retenir des décotes légitimes que l'administration serait tentée de contester sans justification technique formelle.