Vendre un bien hérité : la plus-value après un décès, et après deux

Le décès purge la plus-value, la revente en ouvre une nouvelle

Le décès produit un effet fiscal que beaucoup d'héritiers ignorent : il purge la plus-value. Toute la valorisation accumulée par le bien du vivant du défunt — parfois quarante ans de hausse — disparaît de l'assiette. Les héritiers ne paient jamais d'impôt sur cette période. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur la succession et la plus-value immobilière.

Mais cette purge n'est pas une exonération permanente. Elle remet le compteur à zéro, elle ne le supprime pas.

À partir du décès, un nouveau compteur démarre. Si les héritiers revendent le bien cinq, dix ou vingt ans plus tard, la plus-value imposable est la différence entre le prix de vente et la valeur retenue au décès.

C'est de cette mécanique que découle toute la suite, et notamment le point le plus mal compris : la déclaration de succession ne sert pas seulement à liquider des droits. Elle fixe une valeur qui restera opposable pendant des décennies.

La valeur d'acquisition est celle déclarée en succession

Le principe est simple à énoncer : lorsqu'un bien a été acquis à titre gratuit — par succession ou par donation —, il n'existe pas de prix d'achat. La valeur vénale retenue dans l'acte de donation ou dans la déclaration de succession en tient lieu.

Cette valeur devient le prix de revient du bien pour tout calcul ultérieur de plus-value.

La conséquence est directe et vaut d'être formulée sans détour : la valeur que vous déclarez au décès est celle sur laquelle vos héritiers seront taxés à la revente. Une déclaration n'est pas un document qui se referme une fois les droits payés ; c'est un chiffre qui reste actif.

Deux précisions utiles. Cette valeur s'entend de celle effectivement retenue — donc, en cas de rectification par l'administration, la valeur rectifiée. Et elle peut être majorée de certains frais et de certains travaux, selon les règles de droit commun des plus-values immobilières, qui ne sont pas l'objet de cet article.

Le démembrement : ce que le second décès ne fait pas

Tout se complique lorsque la succession a créé un démembrement — la situation la plus fréquente dans un couple avec enfants.

Au premier décès, le conjoint survivant recueille l'usufruit, les enfants la nue-propriété. Les deux droits sont évalués séparément dans la déclaration de succession.

Des années plus tard, le conjoint survivant décède à son tour. Et c'est ici que l'intuition se trompe.

L'usufruit ne se transmet pas : il s'éteint. Les enfants ne reçoivent rien au second décès — ils cessent simplement d'être limités par un droit qui disparaît. C'est d'ailleurs pourquoi cette consolidation ne donne lieu à aucun droit de succession.

Mais ce qui est une bonne nouvelle pour les droits de succession devient un problème pour la plus-value. Puisqu'il n'y a pas d'acquisition, il n'y a pas de prix d'acquisition. Le principe général est net : l'usufruit recueilli par voie d'extinction a un prix d'acquisition nul.

Appliqué tel quel, ce principe conduirait à un résultat rude : les enfants qui revendent seraient taxés sur la différence entre le prix de vente et la seule valeur de la nue-propriété déclarée au premier décès — soit une fraction du bien, souvent 40 ou 50 % selon l'âge de l'usufruitier. La plus-value calculée serait artificiellement énorme.

La tolérance qui sauve le calcul

La doctrine administrative corrige ce résultat par une tolérance, et il faut la citer précisément parce que sa nature compte.

Le BOFiP énonce qu'« il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant ».

Décomposons cette phrase, car chaque membre porte une conséquence.

• « la valeur vénale de chacun des droits » : on additionne l'usufruit et la nue-propriété, tels qu'ils ont été évalués.
• « donc la valeur de la pleine propriété » : cette addition reconstitue le bien entier.
• « à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant » : et cette date est celle du premier décès, pas du second.

Autrement dit, la valeur d'acquisition est la pleine propriété au jour du premier décès. Le second décès n'apporte aucune valeur nouvelle : il ne fait que libérer un droit dont la valeur avait déjà été comptée.

Un point d'honnêteté sur la portée de cette règle. Le texte dit « il est admis » : c'est une tolérance administrative, pas une disposition légale. Elle est constante et largement appliquée, mais elle n'a pas la même force qu'un article de loi, et il vaut mieux le savoir que de le découvrir.

Un couple, deux décès : comment se compose la valeur

Reprenons le cas concret d'un couple marié sous le régime de la communauté, propriétaire d'un bien, avec deux enfants.

Au décès du premier époux, la moitié du bien tombe dans sa succession. Le conjoint survivant opte pour l'usufruit, les enfants recueillent la nue-propriété de cette moitié. L'autre moitié reste la propriété pleine et entière du survivant.

Au décès du second époux, deux événements de nature différente se produisent en même temps, et c'est là que tout se joue.

Les deux déclarations de succession alimentent donc bien la valeur d'acquisition — mais pas de la façon qu'on imagine spontanément. La part démembrée est figée à la valeur du premier décès ; seule la part propre du survivant prend la valeur du second.

Illustrons avec des montants. Bien valant 300 000 € au premier décès, 450 000 € au second, vendu 500 000 € par les enfants.

Observez ce que révèle ce calcul. Les 150 000 € de hausse survenus entre les deux décès sur la moitié démembrée n'ont supporté aucun droit de succession — l'extinction de l'usufruit est gratuite — mais ils entrent intégralement dans la plus-value taxable. C'est précisément ce que les familles découvrent au moment de vendre.

La durée de détention court depuis le premier décès

Après la valeur vient la durée, et sur ce point la règle est nettement favorable.

La plus-value immobilière bénéficie d'abattements qui croissent avec la durée de détention, jusqu'à l'exonération complète. La question est donc : à partir de quand compte-t-on, lorsque la pleine propriété s'est reconstituée en deux temps ?

La réponse de l'administration est claire : la durée de détention se décompte à partir de la première des deux acquisitions, c'est-à-dire à partir de l'acquisition de la nue-propriété.

L'exemple donné par l'administration est limpide. Vous devenez nu-propriétaire d'un appartement en année N. L'usufruitier décède en N+5, vous récupérez la pleine propriété. Vous vendez en N+10 : vous êtes réputé détenir le bien depuis N, soit dix ans de détention, et non cinq.

Cette règle est cohérente avec celle de la valeur : les deux ancrent l'opération au premier décès. Le second décès n'ouvre ni valeur nouvelle, ni compteur nouveau.

La conséquence pratique est parfois considérable. Dans un couple où quinze ou vingt ans séparent les deux décès, les enfants peuvent se trouver, au moment de vendre, très proches de l'exonération — voire l'avoir atteinte — alors qu'ils ne sont pleins propriétaires que depuis peu. Nous donnons la grille des abattements dans notre article sur la succession et la plus-value immobilière.

L'arbitrage qui se retourne : sous-évaluer coûte plus tard

Nous pouvons maintenant formuler l'arbitrage que cette mécanique impose, et que beaucoup de familles tranchent à l'envers.

Au moment de la déclaration de succession, la tentation est de retenir une valeur basse : elle réduit l'assiette des droits, donc le chèque à faire dans les six mois. C'est un soulagement immédiat et mesurable.

Mais cette valeur basse devient la valeur d'acquisition. Chaque euro économisé en droits est un euro ajouté à la plus-value future.

L'arbitrage se calcule, et il dépend de trois paramètres :

• Le taux marginal des droits de succession applicable à chaque héritier. En ligne directe sous abattement, il est nul ; entre frères et sœurs ou en faveur d'un tiers, il est élevé.
• Le taux d'imposition de la plus-value, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux réunis.
• L'horizon de revente, parce que les abattements pour durée de détention peuvent finir par annuler complètement la plus-value.

Deux situations se dégagent nettement.

Si les héritiers comptent conserver le bien longtemps — au-delà des durées d'exonération —, la plus-value finira par s'effacer. Minorer la valeur déclarée devient alors une économie sans contrepartie réelle, et une valeur prudente se défend.

Si une revente rapide est envisagée, l'arbitrage s'inverse. Déclarer une valeur proche du marché coûte des droits immédiats, mais évite une plus-value qui sera taxée de plein fouet, sans abattement significatif.

Et dans une succession en ligne directe que les abattements couvrent entièrement, la question ne se pose même pas : une valeur basse ne fait économiser aucun droit, et ne fait que gonfler une plus-value future. Déclarer juste est alors la seule option rationnelle.

Ce qu'il faut conserver, et pendant combien de temps

Cette mécanique impose une discipline documentaire dont l'horizon dépasse largement celui d'une succession ordinaire.

Insistons sur la première ligne, parce qu'elle est contre-intuitive. Une déclaration de succession est perçue comme un document administratif qu'on archive une fois les droits payés. En réalité, c'est la pièce qui déterminera l'impôt de la génération suivante, parfois un quart de siècle plus tard.

Les familles qui la classent soigneusement, avec la ventilation des droits démembrés, épargnent à leurs enfants une reconstitution difficile — et parfois une plus-value calculée par défaut à leur détriment.

Quand la question se pose vraiment

Terminons par le plus utile : savoir reconnaître les situations où cette mécanique change réellement quelque chose, et celles où elle ne change rien.

Elle ne change rien lorsque les héritiers conservent le bien au-delà des durées d'exonération, ou lorsqu'ils l'occupent comme résidence principale au moment de la vente — auquel cas l'exonération de la résidence principale s'applique selon ses propres conditions.

Elle change tout dans quatre configurations :

• Un long intervalle entre les deux décès. Plus il est long, plus la hausse échappée aux droits de succession vient grossir la plus-value.
• Une revente rapide après le second décès. Les abattements pour durée de détention n'ont pas eu le temps de produire leur effet — sauf à compter, précisément, depuis le premier décès.
• Un marché local qui a fortement progressé entre les deux successions.
• Une valeur déclarée au premier décès nettement en dessous du marché, choisie à l'époque pour alléger des droits, et qui se paie au moment de vendre.

Un dernier mot sur le moment d'y penser. Cette mécanique se subit au second décès et se prépare au premier. Lorsque vous établissez la déclaration d'une succession qui crée un démembrement, vous ne réglez pas seulement la fiscalité du jour : vous fixez, pour vingt ou trente ans, la base de calcul d'un impôt que d'autres paieront.

C'est une raison de plus pour soigner l'évaluation à ce moment-là, et pour en conserver la trace. Nous détaillons ce qui rend une valeur défendable dans notre article sur l'évaluation d'un bien immobilier en succession.