Don d'argent pour un logement neuf ou des travaux : l'exonération jusqu'à 300 000 €

Ce que la loi de finances 2025 a créé

Depuis le 15 février 2025, un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent peut donner de l'argent à sa descendance sans aucun droit de donation à payer, à condition que cette somme serve à acheter un logement neuf ou à financer des travaux de rénovation énergétique. Le dispositif figure à l'article 790 A bis du Code général des impôts, créé par l'article 71 de la loi de finances pour 2025.

Il faut bien comprendre la nature de cet avantage, parce qu'elle conditionne tout le reste. Il ne s'agit pas d'un abattement supplémentaire qui viendrait s'ajouter à ceux que vous connaissez peut-être déjà. C'est une exonération : les sommes concernées sortent purement et simplement de l'assiette taxable, à condition que le bénéficiaire respecte un cahier des charges précis.

Deuxième caractéristique déterminante : le dispositif est temporaire. Seuls les dons consentis jusqu'au 31 décembre 2026 en bénéficient. Il ne s'agit donc pas d'un outil de transmission que l'on peut inscrire dans une stratégie de long terme, mais d'une fenêtre à saisir ou à laisser passer. Rien n'indique à ce jour qu'elle sera prolongée.

La contrepartie de cette générosité est un formalisme réel. L'administration ne se contente pas de la bonne foi du donateur : elle exige que le bénéficiaire prouve l'emploi des fonds, dans un délai court, et qu'il conserve le bien plusieurs années. Un don mal employé ou mal documenté redevient taxable.

Qui peut donner et qui peut recevoir

Le dispositif est strictement familial, et le texte énumère les liens admis sans laisser de place à l'interprétation.

Le bénéficiaire du don doit être un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant du donateur. À défaut d'une telle descendance — c'est-à-dire lorsque le donateur n'a ni enfant, ni petit-enfant, ni arrière-petit-enfant vivant — le don peut être consenti à un neveu ou une nièce.

Cette clause de subsidiarité mérite d'être lue attentivement. Un oncle qui a lui-même des enfants ne peut pas utiliser ce dispositif au profit de son neveu : la descendance directe ferme la porte. C'est une différence notable avec d'autres mécanismes de transmission, et une source d'erreur fréquente pour les personnes sans enfant qui souhaitent aider la génération suivante de leur fratrie.

À l'inverse, rien n'impose que le bénéficiaire soit jeune, primo-accédant, ou dans une situation financière particulière. Aucune condition de ressources, ni pour le donateur ni pour le bénéficiaire, ne figure dans le texte.

Enfin, le don doit être consenti en pleine propriété. Un don avec réserve d'usufruit, ou tout montage qui conserverait au donateur un droit sur les sommes, sort du champ de l'exonération.

Les deux seuls emplois autorisés

L'exonération n'est pas accordée au don lui-même, mais à l'usage qui en est fait. Le texte retient deux emplois, et deux seulement.

Premier emploi : l'acquisition d'un immeuble neuf ou en l'état futur d'achèvement. Cela couvre l'achat dans le neuf au sens classique du terme, ainsi que la vente en l'état futur d'achèvement, c'est-à-dire l'achat sur plans d'un logement encore à construire. L'ancien est exclu, y compris l'ancien lourdement rénové.

Second emploi : des travaux de rénovation énergétique réalisés dans l'habitation principale du bénéficiaire. Il ne s'agit donc pas de n'importe quels travaux : l'amélioration du confort, l'agrandissement ou la réfection d'une salle de bains ne relèvent pas du dispositif. Seules les dépenses ayant une finalité énergétique sont visées, et le logement concerné doit être celui que le bénéficiaire occupe à titre de résidence principale.

Ces deux emplois sont alternatifs, mais ils ne s'excluent pas l'un l'autre sur la durée : rien n'interdit à un bénéficiaire de recevoir un don affecté à l'achat d'un logement neuf, puis un second don affecté à des travaux de rénovation énergétique, dans la limite des plafonds étudiés ci-dessous.

La charge de la preuve pèse sur le bénéficiaire. La doctrine administrative est explicite sur ce point : c'est à lui de démontrer l'affectation des sommes reçues et de conserver les justificatifs à la disposition de l'administration. Factures, appels de fonds, acte d'acquisition, devis : tout cela se garde.

Les montants : 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire

Le dispositif comporte deux plafonds qui se combinent, et les confondre conduit à des erreurs de calcul importantes.

Le premier plafond est individuel : 100 000 € par donateur au profit d'un même bénéficiaire. Un père et une mère peuvent donc chacun donner 100 000 € à leur enfant, soit 200 000 € pour le couple.

Le second plafond est global et s'apprécie du côté du bénéficiaire : 300 000 € au total, quel que soit le nombre de donateurs. Un enfant qui recevrait de ses deux parents et de ses quatre grands-parents ne peut pas additionner six fois 100 000 € : il s'arrête à 300 000 €.

Un même donateur disposant de plusieurs enfants peut en revanche donner 100 000 € à chacun d'eux : le plafond de 100 000 € s'apprécie couple donateur-bénéficiaire par couple donateur-bénéficiaire. Une mère de trois enfants peut donc mobiliser 300 000 € au total, à raison de 100 000 € par enfant.

Les délais à ne pas manquer

Trois échéances encadrent le dispositif, et chacune peut le faire tomber.

La fenêtre du don. Seuls les dons consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 sont éligibles. Un don versé le 2 janvier 2027 ne bénéficie de rien.

Le délai d'emploi des fonds. C'est le plus contraignant, et le plus souvent sous-estimé. Les sommes doivent être affectées au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement. Un don reçu le 10 mars doit donc être employé au plus tard le 30 septembre de la même année.

Ce délai de six mois mérite une réflexion préalable au don lui-même. Dans le neuf, les appels de fonds s'échelonnent sur toute la durée du chantier, et un projet signé peut prendre des mois avant le premier versement significatif. Donner trop tôt, c'est risquer de ne pas pouvoir justifier l'emploi dans les temps. Mieux vaut caler la date du don sur le calendrier réel du projet que sur la disponibilité de la trésorerie du donateur.

Le dépôt de la déclaration. Ce troisième délai fonctionne autrement que les deux précédents, et la nuance mérite d'être comprise plutôt que retenue par cœur.

Contrairement à l'exonération du don familial de sommes d'argent de l'article 790 G — pour laquelle une déclaration tardive fait perdre l'avantage, sans recours —, le texte de l'article 790 A bis ne fait pas du délai de déclaration une condition de l'exonération. Une déclaration en retard n'entraîne pas, par elle-même, la déchéance du dispositif.

Le risque est ailleurs, et il est réel. Pour un don manuel, lorsque la date du versement ne peut pas être prouvée, c'est la date de la révélation qui fait foi. Or la fenêtre d'éligibilité se referme le 31 décembre 2026. Un don réellement versé en 2026 mais révélé tardivement, sans preuve de sa date effective, court donc le risque d'être réputé postérieur à la fenêtre — et de perdre l'exonération non pas par sanction, mais par datation.

La doctrine admet une tolérance qui règle la plupart des situations : pour les dons réalisés jusqu'au 31 décembre 2026, la date de versement mentionnée sur la déclaration fait foi dès lors que celle-ci est déposée avant le 31 janvier 2027.

La conclusion pratique tient en une phrase : effectuez le don par virement, qui laisse une trace datée, et déposez la déclaration sans attendre. Vous n'êtes alors exposé ni au risque de datation, ni au besoin d'invoquer une tolérance.

L'engagement de conservation de cinq ans

L'exonération n'est pas définitivement acquise au jour du don. Elle suppose que le bien soit conservé cinq ans, à compter de la date d'acquisition, de l'achèvement, ou de la fin des travaux selon le cas.

Pendant ces cinq années, le logement doit être affecté à l'un ou l'autre de ces deux usages : la résidence principale du bénéficiaire, ou la location à titre de résidence principale. La location saisonnière, la résidence secondaire ou le logement laissé vacant ne satisfont pas cette condition.

Le texte ferme par ailleurs une porte que certains auraient été tentés d'emprunter : le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du bénéficiaire. Louer le logement à son propre conjoint ou à une personne à charge ne vaut pas mise en location.

Cinq ans, pour un jeune actif dont la situation professionnelle ou familiale peut évoluer, n'est pas une durée négligeable. Une mutation, une séparation ou un agrandissement de la famille peuvent conduire à quitter le logement avant le terme. La location à titre de résidence principale offre alors une porte de sortie, mais elle doit être organisée, pas improvisée.

Ce qui fait perdre l'exonération

Passons en revue les situations qui font sortir l'opération du dispositif. Aucune n'est théorique : chacune correspond à une condition du texte, prise à l'envers.

• Un don versé hors de la fenêtre du 15 février 2025 au 31 décembre 2026.
• Des fonds employés au-delà du sixième mois suivant le versement.
• Un achat dans l'ancien, même avec travaux, plutôt que dans le neuf ou en l'état futur d'achèvement.
• Des travaux sans finalité énergétique, ou portant sur un logement qui n'est pas la résidence principale du bénéficiaire.
• La revente ou le changement d'affectation du bien avant cinq ans, ou une mise en location qui n'est pas à titre de résidence principale.
• Un lien de parenté hors du champ : neveu ou nièce alors que le donateur a une descendance directe vivante.
• L'absence de justificatifs permettant de démontrer l'affectation des sommes.

Il existe enfin une règle de non-cumul spécifique aux travaux, et elle est facile à déclencher sans y penser. L'exonération ne s'applique pas aux dépenses pour lesquelles le bénéficiaire a déjà obtenu un autre avantage : crédit d'impôt en faveur de la transition énergétique, déduction de charges pour la détermination de ses revenus imposables, ou aide de type MaPrimeRénov'. Autrement dit, on ne peut pas faire financer deux fois la même facture de travaux, une fois par l'exonération de droits et une fois par une aide publique.

En pratique, un même chantier peut être financé pour partie par un don exonéré et pour partie par une aide publique, à condition que les dépenses concernées soient distinctes et documentées séparément.

Comment déclarer le don

C'est la question qui revient le plus souvent, et la réponse surprend souvent : aucun notaire n'est nécessaire.

Un don d'argent est un don manuel. Il se réalise par la remise des fonds — en pratique, un virement bancaire, qui présente l'avantage de laisser une trace datée. Il n'exige pas d'acte notarié. Le notaire ne redevient obligatoire que pour les donations d'immeuble, les donations-partages, et les donations avec réserve d'usufruit portant sur un bien immobilier.

La déclaration incombe au bénéficiaire, et non au donateur. L'article 635 A du Code général des impôts est explicite : les dons manuels doivent être déclarés ou enregistrés par le donataire ou ses représentants. C'est donc l'enfant, le petit-enfant ou le neveu qui accomplit la démarche, y compris lorsque c'est le parent qui a pris l'initiative du don.

La démarche a changé récemment, et c'est le point à retenir. Depuis le 1^er janvier 2026, la déclaration d'un don manuel doit obligatoirement être faite en ligne, sauf dispense. Elle s'effectue depuis l'espace sécurisé du bénéficiaire sur impots.gouv.fr, rubrique « Déclarer », puis « Déclarer un don ou une cession de droits sociaux ».

L'imprimé n° 2735-SD (CERFA n° 11278) existe toujours, mais il n'est plus la voie normale : il ne s'utilise que dans les cas de dispense de télédéclaration, et se dépose alors en double exemplaire auprès du service des impôts dont dépend le bénéficiaire.

Deux réflexes à conserver. D'abord, déclarer même quand aucun droit n'est dû : c'est la déclaration qui donne une date certaine au don, et cette date sert de point de départ à bien d'autres mécanismes fiscaux. Ensuite, conserver les justificatifs d'emploi des fonds aussi longtemps que court l'engagement de cinq ans, et même au-delà : c'est au bénéficiaire qu'il appartiendra de prouver l'affectation en cas de contrôle.

Le cumul avec l'abattement de 100 000 €

Vous connaissez peut-être les abattements de droit commun, renouvelables tous les quinze ans : 100 000 € par parent et par enfant (article 779 du CGI), 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant (article 790 B). La question se pose naturellement : ces abattements restent-ils disponibles après un don exonéré ?

Oui, et le dispositif ne pourrait pas fonctionner autrement. La démonstration tient en une comparaison de montants.

L'article 790 A bis autorise un grand-parent à donner 100 000 € en exonération à son petit-enfant. Or l'abattement de droit commun pour ce lien de parenté n'est que de 31 865 €. Si l'exonération s'imputait sur cet abattement, elle serait plafonnée à 31 865 € et le montant de 100 000 € inscrit dans la loi n'aurait aucun sens. L'exonération opère donc en amont du calcul : elle retire les sommes de l'assiette taxable, et les abattements s'appliquent ensuite à ce qui reste.

La conséquence pratique est importante. Dès qu'un don dépasse les plafonds de l'article 790 A bis, l'excédent ne devient pas immédiatement taxable : il retombe dans le régime de droit commun, avec ses propres abattements.

Prenons un exemple concret. Un petit-enfant a déjà reçu 250 000 € au titre de ce dispositif. Il reçoit ensuite 120 000 € d'un grand-parent, pour l'achat d'un logement neuf.

Notons que dans cet exemple, c'est le plafond global de 300 000 € qui limite l'exonération à 50 000 €, et non le plafond de 100 000 € par donateur — ce grand-parent aurait pu donner jusqu'à 100 000 € en exonération si le petit-enfant n'avait pas déjà largement entamé son enveloppe globale. Les deux plafonds se contrôlent séparément, et c'est le plus contraignant des deux qui s'applique.

Une précision d'honnêteté : la doctrine administrative publiée ne consacre pas de développement explicite à cette articulation. La conclusion ci-dessus découle de la structure du dispositif, non d'un commentaire du BOFiP. Sur un montage portant plusieurs centaines de milliers d'euros, faites confirmer le calcul par un professionnel avant le versement — pas après.

Rappelons enfin un point que ce dispositif ne change pas : le rappel fiscal des quinze ans continue de s'appliquer aux donations ordinaires. Un don exonéré au titre de l'article 790 A bis ne consomme pas vos abattements de droit commun, mais il ne suspend pas non plus les délais qui courent sur les donations que vous auriez déjà consenties.